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上周去杭州调研了。怎么用一句话来总结这几天的调研呢？
杭州楼市的神话破灭了，但杭州楼市的传奇开始了！
只能说中国楼市，只有杭州和the others，就连上海、深圳也在the others里面。
曾经的杭州楼市“摇到就是赚到”，巨大的一二手房价倒挂，催生了一批“万人摇”楼盘。
比如2019年未科板块的西溪公馆，两次开盘约6万人摇号。
这是因为它毛坯均价2.8万元/平，周边二手房价超4万元/平，倒挂一万三！
而如今西溪公馆二手成交均价回到了开盘时的2.8万元/平方米。
最疯狂的时候，就连临安青山湖这些远郊项目的摇号中签率都只有10%。
曾经杭州楼市有那么一句经典语录：一次性的往里走，按揭的挥挥手，公积金的回家走。
而现在的杭州新房，开始打折了。
现在的杭州新房市场，开发商开始根据落位的客户数量来判定项目定价。
现在的杭州新房市场，出现了很多卖成现房的项目。
因为现在的杭州新房已无“倒挂”，杭州已无一二手价格倒挂的板块了。
近8年的摇号、捆绑、抢房，在2025年正式落幕！
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但上面并不是当下杭州楼市的全部真相。
另一个真相是，核心板块项目“扎堆”。
25年之前我们每次写杭州调研文章都会说，杭州主城核心好板块项目不多。以至于我们很多时候为了不跳板块，还需要看二手房补充。
比如上城市中心、钱1、钱2，拱墅区的大关、湖墅、打铁关，滨江区的区政府、西兴、长河，萧山的世纪城、奥体、市北，余杭未科核心等这些杭州一梯队板块，经常都几乎是0项目。
但今年再来杭州调研，发现这些板块新盘很多。（下图标记并不是今年一次的调研项目，但核心板块项目真的肉眼可见的增多了）
我相信很多人会讲，如果核心好板块的项目扎堆，是不是就意味着要打“价格战”了？
是的。但为什么是打引号？
因为有个背景要说明一下，在限价摇号时代，开发商真的是随便搞一搞，装标、园林、小区配置都是怎么省钱怎么来，最直观的是之前都是乳胶漆墙面，预留的衣柜位置。
现在是背景送了、衣柜送了、冰箱洗衣机送了，就连阳台晾衣架都送了。
以前我对新规“好房子”真没有切身感受，什么三省，什么三要 ，什么六不解决居住痛点等。
但在杭州的很多新规项目里，我有了真情实感。
制冰机
内置保鲜盒
很多很多的细节，当然这些只能算是“奇技淫巧”。
主要体现在公建部分。
这是不同项目配置的儿童游乐场。是不是和三代小区里配置的滑滑梯完全不一样的感觉。
这是泛会所会客区，是不是和三代小区里摆几把椅子的感觉不一样？
有些项目还配置了儿童电影院
有些项目还配置了电竞房。
你可能说这些你都没见过吗？豪宅里面很常见啊？
很常见吗？
首先这些不是豪宅，基本都是主城刚改、改善类项目，和豪宅不沾边。
在当下的杭州看房，仅从交标根本判断不出这是豪宅还是工薪盘。只能从是不是在富人区判断。
“好房子”的真谛这不就出来嘛。
上面图片是杭州在售项目普遍入户大堂标准。
我知道很多城市都有这种新规“好房子”项目，但肯定不是主流，要么是豪宅，要么是板块最高价。
可现在的杭州在售限价老盘不足10个，剩下的全都是新规“好房子”项目，所以如果你想知道三代宅和四代宅的代际差，你想最直观体验“好房子”以及未来人居趋势，来杭州看看你就都懂了。
你以为的新规产品只是得房率更高，赠送面积更大，但其实这只是其中的一小点。
所以在杭州调研，你很容易就理解为什么杭州二手跌幅那么大了。
为什么没有一二手倒挂了。二手是真的干不过啊。
当然，随着新规产品的全面普及，很多城市都会如此的。除非三代宅和新规产品差价拉开，否则二手就只能继续降价。
除了二手，只能降价的还有新规之前的老项目，我们前面看到的打折促销的算价单，也基本都是这些老项目的。
现在杭州房价的价格体系是二手跌，所以限价的老项目还能靠降价，送车位走量，而新规项目就只能拼命卷交标，卷配置了，也就相当于变相“降价”了。
这就是属于杭州楼市的独有特色。
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我们该怎么看待当下的杭州市场呢？
首先要想为什么别的城市的新规产品没有这么卷？
这个表可以解释一切。
哪怕是到了25年，杭州的拿地企业依然是以本地企业为主。
所以我们只在杭州看到保利、中海在拼命的卷交标卷品质，因为他们不卷真的不行，滨江、绿城品质真的太可怕了。
所以我们此刻不该“嘲讽”杭州，二手跌惨了吧？新房终于摇不了吧。
上山的行者，怎么可以嘲笑下山的神呢？
应该想一想，这么好的城市，在当下这个阶段真的可以买到好价格的好房子。
杭州GDP规模超2万亿，全国城市排名第8，是中国十大城市中唯一保持两位数增长的城市
杭州常住人口超1200万，过去十年新增360万人口，人口增长最迅猛的城市。
杭州居民存款增量全国第一，资金总量和富豪总量均排全国第五，被称为"新一线城市一哥"，有"北上深杭"取代广州地位的说法。
杭州也是中国民营经济最发达的地区之一，全国500强企业有36家，上市公司超300家，数量已经超过广州。
另外杭州还连续踩中多个时代风口，形成了完整的新经济产业集群：
1、互联网与电商：作为阿里巴巴总部所在地，是全国电商产业中心
2、直播电商：占据全国1/5的直播产业份额，10%的头部大主播集聚于此。无忧传媒、交个朋友（罗永浩）、微念等头部机构均落地杭州。薇娅、辛巴等知名主播都在杭州发展。
3、人工智能与先进制造："杭州六小龙"宇树科技、DeepSeek等在人工智能、机器人领域快速发展，AI产业已经成为杭州新的增长极。
4、民营经济：走出马云、李书福、丁磊等多位中国首富，是浙商的核心聚集。
所以杭州是真的强。
杭州ZF的操盘水平也是真的牛，在中国房地产深度调整周期中，杭州楼市成为中国新规“好房子”的大本营，你来杭州看房，你是真的能感受到经济上行期那种百花齐放，百家争鸣的活力和创新。
那么杭州的房子怎么推荐呢？
在2024年之前，杭州房价已经连续上涨9年，目前全市（包含远郊）均价约3.7万/㎡，主城区核心板块如南星桥单价17万，钱塘新城14万，土拍价格火热，地价普遍在4-8万之间，主流楼盘总价基本在400-600万，好一点的项目需要800-1000万以上。
值得我们注意的是杭州的库存情况，杭州主城区房地产库存仅2.3个月，也就是虽然我们在核心区看到很多项目，但其实因为供地大幅缩减，其实新规项目去化速度还是非常快的。
还需要注意的是，2025年的杭州楼面单价有比较明显的提升：成交均单价从21395元/方增加到22690元/方，涨了1295元/方。其中最高单价从50717元/方，涨到了88029元/方，跳涨了3.7万元/方，涨幅73.6%。
那么在杭州买房可推荐的板块如下——
第一、杭州核心发展轴线在钱江两岸，已经从传统的西湖、武林广场外移到滨江区域。
亚运板块和钱二板块潜力看价格，两个板块原价格都在5-6万/㎡，如果有价格低的可以选
第二，萧山市北、奥体南
第三、未科可以看。
最后，杭州作为浙江的核心城市，一直在虹吸整个浙江省的人口和产业（宁波、温州、台州都被虹吸），新兴产业占得先机，人口、GDP和库存去化都非常安全，核心区房产价值长期看好。
本文写到这里基本就写完了，但此时此刻还有一个城市可以拿出来和杭州做对比，这个城市就是深圳。
我们3月去了深圳调研。对比杭州，深圳能看的项目反而比去年更少了。
我们再之前文章已经写过，主要还是供应量大幅减少，仅有的几块还是宝中、前海、深圳湾或者福田核心区，这些项目单价10万+，总价千万起步。
因为4月30日深圳“全面放开”限购，经过五一假期，目前的深圳在售项目格局已经大变。
那么，有两个窗口期正在形成——
一个是，要关注居住证购房通道的窗口期，可能因市场反映再次收紧，比如审批收紧？
另一个是，GY房企流程窗口期。因为深圳市面上大部分项目都是国央企的，这些项目的定价销售方案从制定到批准需要走审批流程。
因此，关于深圳，我们米宅的建议是，警惕滞后入场成本激增。
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